Ihr Rechtsanwalt für Immobilienrecht.
Womit beschäftigt sich das Immobilienrecht in Österreich
Das Immobilienrecht ist Teil des österreichischen Rechts und umfasst mehrere Rechtsbereiche. Grundsätzlich beschäftigt sich das Immobilienrecht mit sämtlichen Regelungen und Normen rund um das Thema Immobilien wie beispielsweise Kauf, Verkauf, Verwaltung etc.
Was ist eine Immobilie?
Der Begriff Immobilie resultiert aus dem lateinischen Wort „im-mobilis“, was „unbeweglich“ bedeutet. In der Rechts- und Wirtschaftssprache definiert man die Immobilie somit als unbewegliches Sachgut.
Eine Immobilie umfasst somit alle wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, die mit dem Grund und Boden fest verbundenen sind. Dies sind insbesondere Bauwerke wie beispielsweise Wohnung, Haus, Gebäude. Jedoch ist festzuhalten, dass auch unbebaute Grundstücke unter den Begriff Immobilie fallen.
Was ist eine Liegenschaft?
In Österreich versteht man unter dem Begriff Liegenschaft alle im Grundbuch unter einer Einlagezahl zusammengefassten Grundstücke einer Katastralgemeinde. Ob die Grundstücke bebaut oder unbebaut sind, spielt hierbei keine Rolle.
Es kann vorkommen, dass eine Einlagezahl der Katastralgemeinde nur ein Grundstück beinhaltet, sodass sich der Begriff Liegenschaft in diesem speziellen Fall auf nur ein einzelnes Grundstück bezieht.
Was versteht man in Österreich unter dem Grundbuch?
Unter dem Grundbuch versteht man in Österreich ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, welches Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte auflistet. Es gibt Aufschluss über die Rechts-, Eigentums- und Schuldverhältnisse.
Was gehört alles zum Immobilienrecht?
Das Immobilienrecht ist sehr weitläufig, sodass sehr viele Teilbereiche von unterschiedlichen Rechtsgebieten miteinfließen. Der bekannteste Bereich ist jedenfalls der Kauf und Verkauf von Immobilien oder Liegenschaften mit sämtlichen diesbezüglichen Tätigkeiten.
Grundsätzlich gehören folgende Rechtsbereiche zum Immobilienrecht:
- Grundverkehrsgesetz
- Liegenschaftsrecht
- Baurecht
- Raumordnungs- und Bauträgerrecht
- Architektenrecht
- Wohnrecht
- Mietrecht
- Kreditrecht
- Gesellschaftsrecht
- Kapitalmarktrecht
- Steuerrecht
- Umweltrecht
Je nach Immobilie, bzw. Liegenschaft können aber auch weitere Teilbereiche von Rechtsgebieten zum Einsatz kommen.
Was gibt es bei dem Immobilienkauf, bzw. Immobilienverkauf zu beachten?
Ein Immobilienkauf, bzw. Immobilienverkauf ist ein umfassender Prozess, welcher genau überlegt und auch detailliert geprüft sein sollte. Aufgrund dessen ist es empfehlenswert, sich vor Kauf oder Verkauf gründlich zu informieren und sich gegebenenfalls auch juristische Hilfe zur Seite zu stellen.
Wie läuft ein Immobilienverkauf, bzw. Immobilienkauf ab?
Bei dem Erwerb, bzw. der Veräußerung einer Liegenschaft oder einer Immobilie (Wohnung, Haus oder Grundstück) ist zuallererst die Überprüfung des jeweiligen Objektes notwendig. Meist finden eine oder mehrere Besichtigungen statt, bis eine Entscheidung zum Erwerb gefallen ist. In weiterer Folge wird seitens des Erwerbers ein Anbot gestellt, welches bereits die Eckdaten des abzuschließenden Vertrags enthält.
Je nach Ausgangsbasis wird sodann eine Vertragsform festgelegt und vom Rechtsanwalt (als Vertragserrichter und Treuhänder) aufgesetzt. Wird der errichtete Vertrag von allen Parteien unterfertigt, führt dieser Vertragsabschluss in Verbindung mit der Grundbuchseintragung zum Übergang des Eigentums an der jeweiligen Liegenschaft. Der Eigentumsübergang wird folglich auch im Grundbuch eingetragen und ist ab dann auch in diesem ersichtlich. In Österreich fällt bei dem Erwerb von Immobilien für die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch eine Eintragungsgebühr an und der Erwerb unterliegt auch der Grunderwerbssteuer. Für den Verkäufer kann je nach individueller Konstellation auch eine Immobilienertragssteuer anfallen. Dies prüfen wir gerne für Sie.
Dem Rechtsanwalt als Vertragsrichter und Treuhänder fallen im Zuge der Vertragsabwicklung einige Tätigkeiten zu. Diese beinhalten unter anderem die rechtliche Prüfung der Immobilie, die Vertragserrichtung, die treuhändische Verwaltung des Kaufpreises, die Abführung der Steuern und Gebühren an das zuständige Finanzamt sowie die abzuführende Selbstberechnung einer allfälligen Immobilienertragsteuer.
Um Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Ankauf oder Verkauf einer Immobilie zu vermeide, ist eine umfassende Rechtsberatung notwendig und es ist sinnvoll eine für beide Vertragsparteien optimale Regelung im Kaufvertrag festzuhalten.
Was ist ein Kaufvertrag, Schenkungsvertrag und Übergabevertrag?
Ein Kaufvertrag ist ein entgeltliches Rechtsgeschäft zwischen zwei Parteien. Dieser kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Dabei verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum an einer Sache gegen Bezahlung durch den Käufer an diesen zu übergeben.
Bei einem Schenkungsvertrag hingegen wird eine Sache unentgeltlich überlassen. Durch den unerlässlichen Schenkungsvertrag wird dem Geschenknehmer die vereinbarte Sache seitens des Geschenkgebers übergeben.
Mit einem Übergabevertrag kann zum Beispiel im Sinne einer vorweggenommenen Erbfolge die Übergabe etwa eines landwirtschaftlichen Hofes, einer Immobilie, eines Unternehmens oder eines Wohnhauses regeln. Dabei müssen im Übergabevertrag die Bedingungen für die Übergabe genau festgelegt werden.
Im Unterschied zur Schenkung wird bei dem Übergabevertrag eine Gegenleistung als „Entgelt“ vereinbart. Beispielsweise kann mit dem Übergeber dessen fortlaufendes Wohnrecht als Gegenleistung vereinbart werden. Hierbei sind grundsätzlich keine Grenzen gesetzt, so kann es sich bei der Gegenleistung auch um pflegerische Versorgung oder aber auch die Zahlung einer Rente handeln.
Wer darf kaufen?
In Österreich darf grundsätzlich jede natürliche oder juristische Person (Gesellschaft, Genossenschaft, Stiftung, oder Verein) Immobilien kaufen. Jedoch setzt das Grundverkehrsgesetz gewisse Voraussetzungen für den Erwerb von Liegenschaften oder Immobilien voraus.
In jedem Bundesland gibt es ein Grundverkehrsgesetz, welches den Erwerb von Liegenschaften oder Immobilien durch In- und Ausländer regelt. So kann es vor dem Erwerb einer Genehmigung gemäß dem jeweiligen Grundverkehrsgesetz bedürfen. Hierbei ist festzuhalten, dass österreichische Staatsbürger und EU-Bürger aufgrund der europarechtlichen Grundfreiheiten gleichgestellt sind. Möchte ein Staatsangehöriger eines Nicht-EU-Staates eine Liegenschaft oder Immobilie erwerben, so sehen die Grundverkehrsgesetze in der Regel ein Genehmigungsverfahren vor.
Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?
Neben dem Erwerb einer Liegenschaft oder Immobilie sollte man sich auch bezüglich dem weiteren Gebrauch Gedanken machen. Sollte die zu erwerbende Immobilie nicht zur Eigennutzung dienen, so besteht die Möglichkeit der Vermietung oder Verpachtung.
Wenn man einer anderen Person eine nicht verbrauchbare Sache auf bestimmte Zeit gegen Entgelt überlässt, so spricht man von Miete. Liegt ein Mietvertrag vor, so spricht man sodann von einem Mietverhältnis.
Im Gegensatz dazu wird bei einem Pachtvertrag zwar auch eine unverbrauchbare Sache auf bestimmte Zeit überlassen, jedoch kommt dem Pächter hierbei das Recht zu, die Sache wirtschaftlich zu nutzen und aus dem Gebrauch einen Gewinn zu ziehen.
Das Immobilienrecht behandelt folglich auch Fragen zur Miete und Pacht sowie auch zum Baurecht, Superädifikat, Wohnungseigentum, etc. Weiters können auch Fragen zur weiteren Grundstücksteilung und -vereinigung aufkommen.
Wann ist eine Rechtsberatung durch einen Anwalt für Immobilienrecht sinnvoll?
Eine Rechtsberatung durch einen Anwalt mit Immobilienrechtexpertise ist grundsätzlich immer sinnvoll, wenn es sich um eine Immobilienfrage handelt. Egal ob bei Ankauf, Verkauf, Teilung oder Vereinigung von Liegenschaften oder deren Verwaltung.
Rechtsberatungen können nicht nur bei Rechtsgeschäften, der Prüfung von Verträgen und Vertragsdurchführungen eine wertvolle Hilfe sein, sondern auch beispielsweise bei der Konzeptfindung von Liegenschaftsverwaltungen. Oftmals stellen Immobilienkäufe und -verkäufe eine große Entscheidung dar, bei welcher es auch um ein großes persönliches Vermögen geht, deshalb ist eine Rechtsberatung jedenfalls empfehlenswert, um kostspielige Fehler zu vermeiden.
Wie finde ich eine seriöse, gute Rechtsberatung?
Das Immobilienrecht ist ein äußerst komplexes Feld der Rechtswissenschaft, welches so wie viele andere Rechtsbereiche auf Genauigkeit und Detailarbeit abstellt. Verträge sollten mit Know-How und Sorgfalt erstellt sowie transparent auch von den Vertragsparteien überprüft werden.
Achten Sie bei Ihrer Anwaltsauswahl vor allem auf Expertise, Qualität, Sympathie, Erreichbarkeit und Transparenz. Wie kompetent und offen ist der Anwalt Ihnen gegenüber? Beantwortet er Ihre Fragen, ist er transparent, was die Bezahlung angeht? Ist er rasch erreichbar oder brauchen Sie Monate, um einen Termin zu bekommen? Nimmt er sich für Sie Zeit und wiederholt er komplexe Bereiche, wenn Sie diese vielleicht nicht auf Anhieb verstehen?
Wenn der Rechtsanwalt beim ersten Gespräch sympathisch und fachkundig erscheint, Ihnen komplexe Themenbereiche einfach und verständliche erörtert und sich Zeit nimmt, ist dies bereits ein guter Indikator für eine seriöse Rechtsberatung.
Was sind typische Problemstellungen von Mandanten im Immobilienrecht?
Im Immobilienrecht gibt es grundsätzlich keine „typischen“ Problemstellungen, da jeder Fall individuell ist. Unter Verweis auf die Häufigkeit der Liegenschaftskäufe und -verkäufe gibt es tendenziell Fragen zu folgenden Themenbereichen:
- Beratung beim Kauf von Ein- oder Mehrfamilienhäusern
- Prüfung und Beratung beim An- und Verkauf von Eigentumswohnungen
- Steuerliche Abgaben bei Immobilienverkäufen je nach Gesellschaftsform
- Legal Due Diligence
- Hilfe bei der Strukturierung von Immobiliengesellschaften
Mit welchen Kosten kann man bei einer Rechtsberatung im Immobilienrecht rechnen?
Meist ist es genau die Angst vor hohen Kosten, die Personen davor abschreckt, einen Rechtsexperten aufzusuchen. Jedoch ist es gerade im Bereich des Immobilienrechts, wo es meiste um eine weitreichende Entscheidung über das persönliche Vermögen geht, wichtig kostspielige Fehler zu vermeiden.
Es ist empfehlenswert, die Kosten des ersten Beratungsgesprächs gleich vorab bei der Terminvereinbarung nachzufragen, um allfällige böse Erwachen zu umgehen. RA Dr. Lukas Hock biete eine kostenlose Erstberatung an. Bei Immobilientransaktionen wird zumeist ein Pauschalhonorar vereinbart, welches sich an der Komplexität der jeweiligen Transaktion orientiert.
Das Pauschalhonorar ist wie der Name schon sagt ein vorab vereinbarter Honorarbetrag, unabhängig davon, wie viel Arbeit der Anwalt durch den Fall des Mandanten haben wird. Für den Mandanten ist dies die einfachste Möglichkeit, da die Pauschale nicht überschritten werden darf, und dadurch ein Gefühl der Sicherheit eintritt. Die Kosten bleiben überschaubar und damit kalkulierbar. Bei Immobilientransaktionen wird zumeist ein Pauschalhonorar vereinbart, welches sich an der Komplexität der jeweiligen Transaktion orientiert.
Gerne rechnen wir auch mit Ihrer Rechtsschutzversicherung ab.